Verhuur van vastgoed: met of zonder btw?

Geschreven op 23/10/2022

Als vastgoedinvesteerder hebt u er alle belang bij om de verhuur of terbeschikkingstelling van een onroerend goed mét btw te laten plaatsvinden, want zo kan u de btw op investeringen en lopende kosten in aftrek brengen. Echter is het principe dat (passieve) verhuring van onroerende goederen vrijgesteld is van btw. Bijgevolg dient u hier omzichtig mee om te springen, want de fiscus kijkt met argusogen mee wanneer een onroerende verhuur tóch met btw plaatsvindt. 

Hieronder zetten wij de belangrijkste alternatieven/oplossingen graag even op een rij voor u.

  • Gemengde verhuur: roerend én onroerend. Indien u de huurprijs kan opsplitsen voor het onroerend en het roerend gedeelte, dan kan de roerende verhuur plaatsvinden met btw.
  • Specifieke gevallen van verhuring met btw
    • Verhuur parkeergarages of staanplaatsen voor voertuigen (tenzij nauw verbonden met vrijgestelde onroerende verhuur, bv. appartement).
    • Kortdurende verhuur: contacten van maximum 6 maanden. Hierbij dient u wel op te letten:
      • De duurtijd van opeenvolgende contracten wordt samengeteld. (U kan dus geen langdurende contracten omvormen naar kortdurende.)
      • Er zijn enkel verhuringen uitgesloten zoals verhuring aangewend voor bewoning door de huurder, verhuring aan VZW’s, particulieren voor privégebruik…
    • Verhuur van onroerende goederen gelegen in (lucht)havengebieden.
  • Optionele btw verhuur: sinds 1 oktober 2018 kunnen nieuwe gebouwen (en sinds 1 januari 2019 sommige lopende contracten voor bestaande gebouwen/opslagruimten) optioneel worden verhuurd mét toepassing van de btw mits er voldaan is aan specifieke voorwaarden en beide partijen hiermee uitdrukkelijk akkoord gaan. In dit geval moet u wel opletten voor de verlengde herzieningstermijn (25 jaar i.p.v. 15 jaar). Let vooral ook op als KOPER indien u een dergelijk pand verwerft en zorg voor de nodige due diligence!
  • Verhuur van opslagplaatsen/magazijnen te onderscheiden op vlak van B2B context (in principe vrijgesteld, tenzij optionele btw verhuur (zie hierboven m.b.t. nieuwe regelgeving sinds 01/01/2019)), B2C context (verplicht mét btw) en kortdurende verhuur (ook verplicht mét btw).
  • Hoteldiensten en verhuur van gemeubelde logies van minder dan 3 maanden: sinds de nieuwe regelgeving sinds 01/07/2022 bevindt u zich als verhuurder véél sneller in de btw sfeer. Echter betekent dit niet dat er op het vlak van directe belastingen gelijkaardige gevolgen zijn. Het onderscheid tussen roerend, onroerend en/of beroepsinkomen blijft hier behouden zoals voorheen.
  • Onroerende verhuur vs. andere rechten (d.i. steeds een feitenkwestie!):
    • Het recht om een beroepswerkzaamheid uit te oefenen, bv. uitbating vestiaire, toiletten binnen een gebouw.
    • Het recht op toegang, bv. sportcentrum, bowling, karting…
    • Complexe diensten tegen een globale prijs.
  • Concessieovereenkomsten (ook dit is steeds een feitenkwestie!).
  • Indien u verhuurt aan een verbonden onderneming, kan de oprichting van een btw eenheid u mogelijks soelaas bieden mits de voorwaarden en extra formaliteiten worden nageleefd. Tussen de interne handelingen tussen de leden van een btw eenheid wordt er géén btw aangerekend. Voor het bepalen van het recht op aftrek van btw (bv. op een bedrijfsgebouw) wordt er enkel gekeken naar de externe handelingen.

Kortom stelt u vast dat er tal van mogelijkheden zijn waaronder verhuring wél kan plaatsvinden met toepassing van de btw. Als verhuurder kan deze kwalificatie uiteraard verregaande gevolgen hebben. Heeft u hieromtrent nog vragen of wenst u meer advies, aarzel niet om contact met ons op te nemen (mail naar info@accofin.be of bel naar 03/385.84.75).